Kira tespit davası nedir? Kısaca açıklar mısınız?

Kira tespit davası, konut veya işyeri kiralamalarında, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına göre adil bir seviyeye getirilmesi için açılan bir davadır. Bu dava, tarafların (genellikle ev sahibi) kira artış oranında anlaşamaması durumunda devreye girer. Yargıç (hakim), tüm emsal (benzer) kiraları, bölge fiyatlarını ve taşınmazın durumunu inceleyerek yeni kira bedelini belirler.

Kira tespit davası ne zaman açılır?

Kira tespit davası, genellikle kira sözleşmesinin beşinci yılı dolduktan sonra açılır. Ancak, kira artış oranının sözleşmede belirlenmediği veya mevcut artışın çok düşük kaldığı durumlarda bu süreden önce de dava açılması mümkündür.

• 5 yıllık süre dolmadan:
  • Sözleşmede artış oranı belirtilmemişse.
  • Taraflar yeni bir artış oranı üzerinde anlaşamıyorsa.
• 5 yıl dolduktan sonra:
  • TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) artış oranına bakılmaksızın, hakim piyasa rayiçlerine göre kira bedelini belirleyebilir.

Kira tespit davasını kimler açabilir?

Kira tespit davasını hem ev sahibi (kiralayan) hem de kiracı açabilir. Genellikle davayı ev sahipleri açsa da, kiracılar da fahiş (aşırı yüksek) kira artışı talepleri karşısında mahkemeden makul bir artış oranı belirlenmesini isteyebilirler.

Kira tespit davası hangi durumlarda açılır?

Kira tespit davası, şu durumlarda gündeme gelir:

• Beşinci kira yılı dolduktan sonra: Bu, en yaygın durumdur. Artık kira bedeli tespiti için dava açma hakkı doğar.
• Sözleşmede kira artış oranının olmaması: Sözleşmede artışa dair bir madde yoksa, kanunen artış TÜFE ile sınırlıdır, ancak 5 yıl dolmadan da dava açılabilir.
• Mevcut kiranın piyasa değerinin çok altında kalması: Örneğin, bir daire 10.000 TL’ye kiralanmışken, aynı bölgedeki benzer daireler 25.000 TL ise, ev sahibi aradaki farkı kapatmak için bu davayı açar.

Kira tespit davası kaç yıl dolunca açılır?

Kira tespit davası, kira sözleşmesinin beşinci yılı dolduktan sonra açılırsa daha avantajlı hale gelir. 5 yıl dolmadan açılan davalarda hakim, genellikle kira artışını TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) artış oranı ile sınırlandırır. 5 yıl dolduktan sonra ise hakim, bölgedeki emsallere (benzer evlere) ve taşınmazın özelliklerine bakarak serbestçe yeni bir kira bedeli belirleyebilir.

Beş (5) yıllık kiracıya kira tespit davası açılabilir mi?

Evet, beşinci kira yılı dolmadan da dava açılabilir ancak bu durumda mahkeme, genellikle kira artışını kanuni sınır olan TÜFE oranında belirler. Ev sahibi, piyasa koşullarına göre bir artış talep ediyorsa, beşinci yılın dolmasını beklemesi daha mantıklı bir stratejidir.

On (10) yıllık kiracıya kira tespit davası nasıl açılır?

10 yıllık bir kiracıya karşı kira tespit davası açmak için, öncelikle bir ihtarname göndermek gerekir. Kira dönemi bitmeden en az 30 gün önce bu ihtarnamenin kiracıya ulaşması zorunludur. İhtarnamede, yeni kira döneminde talep edilen kira bedeli belirtilir. Eğer kiracı bu teklifi kabul etmezse, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren dava açılabilir. Mahkeme, 10 yıllık sürede oluşan rayiç (piyasa) farkını göz önüne alarak, çok daha yüksek bir artışa karar verebilir.

Yeni ev sahibi kira tespit davası açabilir mi?

Evet, yeni bir ev sahibi de kira sözleşmesi devam ederken kira tespit davası açabilir. Ancak, yeni ev sahibinin dava açabilmesi için kira sözleşmesinin beşinci yılı dolmuş olmalı veya sözleşmede kira artışına ilişkin bir madde bulunmamalıdır. Eğer bu koşullar sağlanırsa, yeni malik de önceki malik gibi aynı haklara sahip olur ve kiracıya karşı dava açabilir.

Ev sahibi, TÜFE’nin üzerinde kira artışı yapabilir mi?

Evet, belirli koşullarda yapabilir. Kira sözleşmesinin beşinci yılı dolduktan sonra, ev sahibi TÜFE artışının üzerinde bir kira artışı talep edebilir ve bu konuda anlaşma sağlanamazsa kira tespit davası açabilir. Yargıç, bu davada TÜFE oranına bağlı kalmaksızın, bölgedeki emsal kiralara göre adil bir kira bedeli belirleyebilir. Bunun haricinde, eğer sözleşmede artış oranı TÜFE’ye bağlıysa, bu oranın üzerinde bir artış yapılamaz.

Kira tespit davası açmak için ihtarname göndermek şart mı?

Kira tespit davası için ihtarname göndermek şart değildir, ancak bazı durumlarda hukuki olarak avantaj sağlar. Eğer dava, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacak şekilde açılmak isteniyorsa, kira dönemi bitmeden en az 30 gün önce kiracıya yazılı bir ihtarname (tebligat) gönderilmelidir. Bu ihtarnamede, yeni kira döneminde talep edilen kira bedeli açıkça belirtilmelidir. Eğer bu süre kaçırılırsa, dava yine açılabilir, ancak belirlenen yeni kira bedeli, davanın açıldığı tarihten itibaren geçerli olur.

Kira tespit davası ihtarnamesi nasıl yazılır?

Bir kira tespit davası ihtarnamesi noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü posta ile gönderilebilir. İhtarnamede şu bilgiler mutlaka bulunmalıdır:

• Gönderen (Ev Sahibi) ve Alan (Kiracı) Bilgileri: Ad, soyad, T.C. kimlik numarası, adres.
• Kira Sözleşmesi Bilgileri: Sözleşme tarihi ve kiralanan taşınmazın adresi.
• Talep Edilen Yeni Kira Bedeli: Yeni kira döneminde ödenmesi istenen bedel net ve açık bir şekilde yazılmalıdır.
• Dava Açılacağı İhtarı: Kiracının teklifi kabul etmemesi halinde dava açılacağı belirtilmelidir.

Örnek bir ihtarname metni:

Sayın Kiracı,

… adresindeki taşınmazda, … tarihli kira sözleşmesi kapsamında kiracı olarak bulunmaktasınız.

01.09.2025 tarihinde sona erecek olan kira döneminin ardından başlayacak yeni dönemde (01.09.2025 – 01.09.2026), mevcut kira bedeli olan 5.000 TL’nin, piyasa rayiçleri ve yasal haklarımız doğrultusunda 15.000 TL’ye yükseltilmesini talep etmekteyiz. Bu teklifimize 30 gün içinde yanıt vermemeniz veya kabul etmemeniz durumunda, kira tespit davası açacağımızı ihtar ederiz.

Saygılarımla,

Kira tespit davası ihtarname süresi ne kadardır?

İhtarname süresi, kira dönemi bitmeden en az 30 gün öncedir. Bu süre, yeni kira bedelinin yeni dönem başlangıcından itibaren geçerli olmasını sağlar. Eğer bu süreye uyulmazsa, dava yine açılabilir ancak mahkeme kararıyla belirlenecek yeni kira bedeli, davanın açıldığı tarihten itibaren geçerli olacaktır.

Kira tespit davası açma süresi ne zaman başlar?

Dava açma süresi, genellikle yeni kira döneminin başlangıcından itibaren başlar. Eğer ihtarname, kira dönemi bitiminden 30 gün önce kiracıya ulaştıysa, dava yeni dönemin başlangıç tarihinden itibaren bir yıl içinde açılabilir.

Kira sözleşmesinde kira artış oranı belirtilmemişse ne olur?

Eğer kira sözleşmesinde kira artış oranı belirlenmemişse, Türk Borçlar Kanunu gereği artış bir önceki kira yılının TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) artış oranını aşamaz. Bu durumda ev sahibi, kira artışı için yine de dava açabilir ancak hakim, TÜFE oranının üzerinde bir artışa karar veremez.

Kira tespit davası nerede açılır? Yetkili mahkeme hangisidir?

Kira tespit davası, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Sulh Hukuk Mahkemeleri, bu tür davalara bakmakla yetkilidir.

Kira tespit davası dilekçesi nasıl yazılır?

Dava dilekçesi, hukuki bir belge olduğundan titizlikle hazırlanmalıdır. Dilekçede şu bölümler yer alır:

• Başlık: “İSTANBUL … SULH HUKUK MAHKEMESİNE” gibi.
• Davacı Bilgileri: Ad, soyad, T.C. kimlik numarası, adres.
• Davalı Bilgileri: Ad, soyad, T.C. kimlik numarası, adres.
• Konu: “Kira Bedelinin Tespiti Davası”
• Açıklamalar: Kira sözleşmesinin detayları, mevcut kira bedeli, neden yeni bir bedel talep edildiği (emsallerin çok yüksek olması, 5 yılın dolması vb.)
• Hukuki Deliller: Kira sözleşmesi, tapu kaydı, tanık beyanları, ihtarname, emsal kira bedellerini gösteren belgeler.
• Talep (Sonuç ve İstem): Mahkemeden, söz konusu taşınmazın kira bedelinin … TL olarak tespitine karar verilmesi talep edilir.

Kira tespit davası zorunlu arabuluculuk süreci nasıl işler?

Kira davalarında, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren zorunlu arabuluculuk süreci başlamıştır. Dava açmadan önce, tarafların bir arabulucuya başvurması ve arabuluculuk sürecini tamamlaması gerekmektedir.

• Süreç: Davacı, adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvurur.
• Toplantılar: Arabulucu, tarafları ortak bir toplantıya çağırır.
• Anlaşma: Taraflar anlaşırsa, süreç orada biter ve anlaşma belgesi mahkeme kararı yerine geçer.
• Anlaşmazlık: Eğer anlaşma sağlanamazsa, arabulucu bir anlaşmazlık tutanağı düzenler ve bu tutanak ile dava açma hakkı doğar.

Kira tespit davası için avukat tutmak zorunlu mu?

Hayır, kira tespit davası için avukat tutmak zorunlu değildir. Davayı bireysel olarak da açabilirsiniz. Ancak, hukuki süreçlerin karmaşıklığı, dilekçe yazımı, delil toplama ve mahkeme süreçleri göz önüne alındığında, hak kaybına uğramamak için bir avukattan profesyonel destek almak büyük önem taşır.

Kira tespit davası masrafı ne kadar tutar?

Dava masrafları değişkenlik gösterir. Ortalama olarak şu kalemlerden oluşur:

• Yargı harçları: Başvurma harcı ve dava değeri üzerinden hesaplanan nispi harç.
• Bilirkişi ücreti: Mahkemenin atadığı bilirkişiye ödenen ücret.
• Keşif ücreti: Keşif yapılması halinde ödenen harç ve keşif aracı ücreti.
• Tebligat ve Posta masrafları: Tebligat ve yazışmalar için ödenen posta ücretleri.
• Avukatlık Ücreti: Eğer avukat tutulursa, avukata ödenen ücret.

Davanın niteliğine göre bu masraflar değişeceğinden belirli bir miktar belirtmek doğru olmayacaktır.

Kira tespit davası ne kadar sürer?

Kira tespit davaları, genellikle 1 ila 2 yıl arasında sürebilir. Bu süre, mahkemenin iş yükü, bilirkişi incelemesi, delillerin toplanması ve tarafların savunma sürelerine göre değişebilir. İstinaf ve temyiz süreçleri de eklenirse, bu süre daha da uzayabilir.

Kira tespit davası açılınca kira ödenmeye devam eder mi?

Evet, kira tespit davası açılsa bile kiracı mevcut kira bedelini ödemeye devam etmek zorundadır. Dava süresince, mahkeme tarafından yeni bir bedel belirlenene kadar kira borcunun devam ettiği unutulmamalıdır. Kiracı kira ödemesini durdurursa veya eksik öderse, ev sahibi tahliye davası açma hakkına sahip olur.

Kira tespit davası devam ederken tahliye davası açılır mı?

Evet, bu iki dava birbirinden bağımsızdır ve aynı anda açılabilir. Eğer kiracı kira bedelini ödemeyi aksatırsa veya eksik öderse, ev sahibi ödenmeyen kira bedelleri nedeniyle temerrüt (gecikme) sebebiyle tahliye davası açabilir. Ancak bu, kira tespit davasının sonucunu etkilemez.

Kira tespit davasını kazanırsam yeni kira bedeli ne zaman uygulanır?

Eğer dava, yeni kira döneminden en az 30 gün önce gönderilen ihtarname ile açıldıysa, mahkeme kararıyla belirlenen yeni kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur. Eğer ihtarname süresine uyulmadıysa, yeni kira bedeli davanın açıldığı tarihten itibaren geçerli olur.

Kira tespit davasında hakim nasıl karar verir?

Hakim, kira tespit davasında şu faktörleri göz önünde bulundurarak karar verir:

• Taşınmazın özellikleri: Konumu, yaşı, metrekaresi, manzarası, bulunduğu kat gibi özellikler.
• Emsal kira bedelleri: Benzer özelliklere sahip, aynı bölgedeki diğer kiraların bedelleri.
• TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi): Yıllık enflasyon oranları.
• Hakkaniyet: Tarafların durumu ve adalet duygusu.
• Bilirkişi Raporu: Alanında uzman bilirkişinin hazırladığı rapor en önemli delillerden biridir.

Hakim, tüm bu verileri değerlendirerek hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler.

Kira tespit davası sonucunda kira bedeli nasıl belirlenir?

Mahkeme, davanın türüne göre farklı yöntemler uygular:

• 5 yıl dolmadan açılan davada: Hakim, mevcut kira bedelini TÜFE oranına göre artırır.
• 5 yıl dolduktan sonra açılan davada: Hakim, bilirkişi raporu doğrultusunda, o bölgedeki rayiç (piyasa) değerlerini esas alarak yeni bir kira bedeli belirler.

Kira tespit davasında bilirkişi raporu ne anlama gelir?

Bilirkişi raporu, kira tespit davalarında en önemli delillerden biridir. Hakim, bağımsız ve uzman bir bilirkişiyi atayarak kiralanan taşınmazın yerinde incelenmesini ister. Bilirkişi, taşınmazın durumunu, çevredeki emsal kiraları, piyasa değerlerini ve diğer tüm faktörleri değerlendirerek bir rapor hazırlar. Hakim, bu raporu esas alarak yeni kira bedelini belirler. Bilirkişi raporuna itiraz edilebilir, ancak mahkeme genellikle bu raporu esas alır.

Kira tespit davasını kiracı kazanırsa ne olur?

Eğer kiracı, ev sahibinin talep ettiği fahiş kira artışının haksız olduğunu kanıtlayabilirse, mahkeme ev sahibinin talebinin altında bir artışa karar verebilir. Bu durumda kiracı, mahkemenin belirlediği yeni kira bedelini öder ve ev sahibinin talebi reddedilmiş olur. Kiracı, fazla ödediği kiraları geriye dönük olarak talep edebilir.

Dava sonucunda belirlenen yeni kira bedeli geriye dönük uygulanır mı?

Evet, belirli koşullarda geriye dönük uygulanır. Eğer dava, yeni kira döneminden en az 30 gün önce açıldıysa veya kiracıya bu sürede ihtarname gönderildiyse, mahkeme kararıyla belirlenen yeni kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Bu durumda, kararın kesinleşmesinden sonra kiracıdan geriye dönük fark (fark kira alacağı) talep edilebilir.

Kira tespit davası kesinleştikten sonra tekrar dava açılabilir mi?

Evet, dava kesinleştikten sonra tekrar kira tespit davası açılabilir. Ancak bu dava, yeni belirlenen kira bedelinin uygulandığı sonraki kira dönemi için açılabilir. Örneğin, 2025-2026 dönemi için bir dava açıldıysa, 2026-2027 dönemi için yeni bir dava açılabilir.

Kira tespit davası ile tahliye davası arasındaki fark nedir?

Bu iki dava tamamen farklı amaçlara hizmet eder:

• Kira Tespit Davası: Amacı, kira bedelinin piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesidir. Kiracıyı evden çıkarmayı hedeflemez.
• Tahliye Davası: Amacı, kiracıyı evden çıkarmaktır. Kira ödenmemesi, evin amacı dışında kullanılması veya ev sahibinin konut ihtiyacı gibi sebeplerle açılır.

Her iki dava da birbirinden bağımsızdır ve farklı hukuki süreçleri takip eder.