Türkiye’de konut ve işyeri kiraları, son yıllarda yaşanan ekonomik gelişmelerle birlikte hem kiracılar hem de mülk sahipleri için hassas bir denge meselesi haline gelmiştir. Kira sözleşmelerinde belirlenen bedellerin enflasyon ve piyasa koşulları karşısında yetersiz kalması, taraflar arasında sık sık hukuki uyuşmazlıklara neden olmaktadır. Bu noktada, kira ilişkisindeki hakkaniyeti yeniden tesis etmek ve kira bedelini güncel piyasa değerlerine uygun hale getirmek amacıyla açılan kira tespit davası, Türk hukuk sisteminin en kritik mekanizmalarından biri olarak öne çıkmaktadır.
Bu makale, bir kira tespit davasının hukuki dayanağını, hangi şartlarda açılabileceğini, dava sürecinin işleyişini ve ortaya çıkabilecek sorunları detaylı bir şekilde ele alacaktır.
Kira Tespit Davasının Hukuki Niteliği ve Kapsamı
Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesi ve devamında düzenlenen, kira bedelinin yenilenen dönemde ne olacağının mahkemece belirlenmesini amaçlayan bir eda davasıdır (yani mahkemeden bir fiil, bir hüküm talep edilir). Bu davanın temel amacı, kira sözleşmesinin devamlılığına zarar vermeden, kira bedelini piyasa rayiçleri ve hakkaniyet ilkelerine göre yeniden düzenlemektir.
Davaya konu taşınmazın konumu, yaşı, çevresindeki emsal kira bedelleri, taşınmazın fiziksel durumu ve çevresel faktörler gibi birçok unsur, mahkemenin nihai kararını etkileyen temel kıstaslardır. Özellikle sözleşme süresinin beşinci yılını doldurmuş kira ilişkilerinde, hâkim, TÜFE artış oranıyla bağlı kalmaksızın, somut olayın koşullarına göre bir belirleme yapar. Bu durum, davayı sadece basit bir matematiksel hesaplamadan çıkararak, kapsamlı bir yargılama süreci haline getirmektedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun kira hukuku alanındaki en temel düzenlemelerinden olan bu dava, hem mülk sahiplerinin artan maliyetler karşısında korunmasını hem de kiracıların fahiş artışlarla mağdur edilmesinin önüne geçilmesini sağlamaktadır.
Kira Tespit Davası Hangi Koşullarda Açılır?
Bir kira tespit davasının açılabilmesi için temel olarak iki farklı senaryo mevcuttur. Bu senaryolar, kira sözleşmesinin süresine ve tarafların ihtar (yazılı bildirim) yükümlülüklerine göre farklılık gösterir.
Beş Yıllık Kira Döneminin Dolması ve TÜFE Sınırının Ortadan Kalkması
Türk Borçlar Kanunu madde 344/3’e göre, kira sözleşmesinin yenilendiği her beşinci yılın sonunda, kira bedeli artık TÜFE artış oranıyla sınırlı değildir. Bu durum, mülk sahibi veya kiracı için kira tespit davası açmak adına en önemli ve en sık karşılaşılan hukuki nedendir.
Bu davayı açarken dikkat edilmesi gerekenler:
- Sözleşme Süresi: Dava, beşinci yılın sonunda açılabilir. Örneğin, 1 Ocak 2020’de başlayan bir kira sözleşmesi için dava, 1 Ocak 2025 tarihinden itibaren açılabilir.
- İhtar Şartı: Beşinci yılını dolduran sözleşmelerde, yeni kira döneminden 30 gün önce ihtar şartı aranmaz. Ancak, mülk sahibi, yeni belirlenen kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi için davayı mutlaka yeni kira dönemi başlamadan önce açmalıdır. Aksi takdirde, davanın sonuçları bir sonraki kira yılına etki eder.
Kira Döneminden Önce İhtarname Şartı ve Dava Açma Süresi
Eğer kira sözleşmesi beş yılını doldurmamışsa, yeni kira dönemi için kira bedelinin yeniden belirlenmesi için kira tespit davası açma süresi, bir takım yasal koşullara bağlıdır.
Bunun için iki durum mevcuttur:
- Dava Açma: Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce, davayı açan tarafın (genellikle ev sahibi) diğer tarafa yeni kira bedelini bildiren bir ihtarname (yazılı bildirim) göndermesi gerekir. Eğer bu 30 günlük süre içinde anlaşma sağlanamazsa, dava süreci başlar.
- Sözleşmedeki Yasal Hüküm: Kira sözleşmesinde, “yeni kira bedelinin belirlenmesi için dava açılabileceğine” dair bir madde varsa, bu durum ihtarname şartını ortadan kaldırır. Ancak bu durumda bile, dava yine yeni kira dönemi başlamadan önce açılmalıdır.
Bu koşulları özetlersek:
- Yazılı İhtar Şartı: Kira tespit davası ihtar şartı, yeni kira döneminden en az 30 gün önce yazılı bildirimde bulunulmasını gerektirir.
- Dava Süresi: Dava, yeni kira dönemi başlamadan önce açılmalıdır. Eğer bu süre kaçırılırsa, davanın sonuçları bir sonraki kira dönemi için geçerli olur.
Bu şartlara dikkat edilmemesi, davanın zaman kaybına uğramasına ve mülk sahibi için hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle kira tespit davası ne zaman açılır? sorusunun cevabı, somut olayın koşullarına göre titizlikle değerlendirilmelidir.
Kira Tespit Davası Süreci ve İşleyişi
Bir kira tespit davasının hukuki süreci, bir dizi adımdan oluşur ve en son yasal düzenlemelerle birlikte, bu süreç daha da belirgin hale gelmiştir.
Dava Öncesi Zorunlu Arabuluculuk
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, mahkemeye başvurmadan önce zorunlu arabuluculuk süreci getirilmiştir. Bu, dava açmak isteyen kişinin öncelikle bir arabulucuya başvurması gerektiği anlamına gelir. Taraflar, arabulucu huzurunda bir anlaşmaya varabilirlerse, dava açılmasına gerek kalmaz ve uyuşmazlık kısa sürede çözülmüş olur. Eğer arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa, düzenlenen son tutanak ile birlikte dava yoluna gidilebilir. Bu zorunluluk, hukuki süreçteki yükü azaltmayı ve tarafları uzlaşmaya teşvik etmeyi amaçlayan önemli bir adımdır.
Dava Dilekçesi ve Görevli Mahkeme
Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaması halinde, davacı taraf yetkili sulh hukuk mahkemesine bir dava dilekçesi sunar. Bu dilekçede, tarafların kimlik bilgileri, kira sözleşmesinin tarihi ve süresi, talep edilen kira bedeli, talebin dayanağı (örneğin, bölgedeki emsal kiralar veya taşınmazın güncel değeri) ve deliller açıkça belirtilmelidir.
Bir örnekle açıklayalım: Mülk sahibi Ahmet Bey, kiracısı Mehmet Bey’den beşinci yılın sonunda kira bedelinin 5.000 TL’den 15.000 TL’ye yükseltilmesini talep etmektedir. Mehmet Bey bu talebi fazla bulduğunda, Ahmet Bey bir avukat aracılığıyla kira tespit davası açar. Dava dilekçesinde, çevredeki emsal dairelerin 15.000 TL ve üzerinde kiralandığı, taşınmazının merkezi konumu ve metroya yakınlığı gibi detaylar delil olarak sunulur.
Cevap Dilekçesi
Kiracı Yönünden Kira Tespit Davası Cevap Dilekçesi
… SULH HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HAKİMLİĞİNE
DOSYA NO:
CEVAP VEREN (DAVALI): [Kiracının Adı Soyadı, TC Kimlik No, Adresi]
VEKİLİ: [Varsa, Avukatın Adı Soyadı ve Adresi]
DAVACI: [Ev Sahibinin Adı Soyadı]
VEKİLİ: [Varsa, Avukatın Adı Soyadı ve Adresi]
KONU: Davacının [Dosya Numaralı] esas sayılı kira tespit davası dilekçesine karşı cevaplarımızı ve taleplerimizi içeren dilekçedir.
AÇIKLAMALAR
- Davacının dilekçesi tarafıma tebliğ edilmiş olup, davanın esası yönünden kabul etmemiz mümkün değildir. Davacının talep ettiği aylık [Talep Edilen Kira Miktarı] TL kira bedeli, müvekkilimin oturduğu konutun mevcut durumu, konumu ve bölgedeki emsal kiralar göz önüne alındığında fahiş ve hakkaniyete aykırıdır.
- Müvekkilim [Başlangıç Tarihi] tarihinden beri [Daire No] numaralı dairede kiracı olarak ikamet etmektedir. Kira sözleşmesi, davacının belirttiği gibi 5 yılını doldurmuştur. Ancak, bu durum davacının dilediği oranda kira bedeli artışı yapmasına dayanak oluşturamaz. Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3. maddesi gereğince kira bedelinin, taşınmazın durumu ve hakkaniyet ilkesine göre belirlenmesi gerekir.
- Davaya konu taşınmaz, [Bina yaşı] yaşında eski bir binada yer almakta olup, kira sözleşmesi başladığından bu yana daire içinde herhangi bir iyileştirme veya yenileme yapılmamıştır. Daire, eskiyen tesisat ve pencereleri nedeniyle sürekli bakım gerektirmekte ve bu masraflar müvekkilim tarafından karşılanmaktadır.
- Davacının dilekçesinde belirttiği gibi, bölgedeki kira fiyatlarında bir artış yaşandığı doğrudur. Ancak, müvekkilimin oturduğu daireye benzer özelliklerdeki (yaşı, metrekaresi, bakımsızlık durumu vb.) emsal konutların kira bedelleri aylık [Belirlenen Emsal Kira Aralığı] TL arasındadır. Bu durumu kanıtlayan birden fazla emlak portalı çıktısı ve çevreden aldığımız fiyat teklifleri mevcuttur.
- Müvekkilim, kira ödemelerini bugüne kadar düzenli olarak ve eksiksiz bir şekilde yerine getirmiş, iyi niyetli bir kiracı olarak komşuluk ilişkilerini daima gözetmiştir. Uzun süreli ve sorunsuz bir kira ilişkisinin, kira bedelinin belirlenmesinde bir “hakkaniyet” unsuru olarak değerlendirilmesi gerektiği kanaatindeyiz.
- Bu nedenlerle, davacının talep ettiği kira bedelinin reddi ile mahkemenizce, taşınmazın gerçek durumu ve çevredeki emsal kira bedelleri göz önünde bulundurularak, hakkaniyete uygun makul bir kira bedelinin tespitine karar verilmesini talep etmekteyiz.
HUKUKİ NEDENLER: Türk Borçlar Kanunu, Hukuk Muhakemeleri Kanunu, ilgili Yargıtay içtihatları ve sair yasal mevzuat.
DELİLLER:
- Kira sözleşmesi
- Tapu kayıtları
- Daireye ait fotoğraflar (eksiklikleri gösteren)
- Bölgedeki emsal kira ilanları ve emlakçı raporları
- Banka dekontları (düzenli kira ödemelerini gösteren)
- Bilirkişi incelemesi (talep ederiz)
- Keşif (talep ederiz)
- Tanık anlatımı (isimler bildirilecektir)
SONUÇ VE TALEP:
Yukarıda arz ve izah edilen nedenlerle;
- Davacının fahiş kira tespit davası talebinin reddine,
- Mahkemenizce, taşınmazın konumu ve genel durumu dikkate alınarak hak ve nesafet ilkelerine uygun, makul bir kira bedelinin belirlenmesine,
- Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini vekaleten saygılarımla arz ve talep ederim.
[Tarih]
DAVALI VEKİLİ / DAVALI [Ad Soyad] [İmza]
Ev Sahibi Yönünden Kira Tespit Davası Cevap Dilekçesi
Bu dilekçe, kiracının, ev sahibinin talep ettiği kira artışını fazla bularak açtığı davaya karşı ev sahibinin savunmasını içermektedir.
… SULH HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HAKİMLİĞİNE
DOSYA NO:
CEVAP VEREN (DAVALI): [Ev Sahibinin Adı Soyadı, TC Kimlik No, Adresi]
VEKİLİ: [Varsa, Avukatın Adı Soyadı ve Adresi]
DAVACI: [Kiracının Adı Soyadı]
VEKİLİ: [Varsa, Avukatın Adı Soyadı ve Adresi]
KONU: Davacının [Dosya Numaralı] esas sayılı kira tespit davası dilekçesine karşı cevaplarımızı ve taleplerimizi içeren dilekçedir.
AÇIKLAMALAR
- Davacının dilekçesi tarafıma tebliğ edilmiş olup, davacının yeni dönem için talep ettiği aylık [Kiracının Talep Ettiği Kira Miktarı] TL kira bedeli, mevcut piyasa koşullarını ve dairenin gerçek değerini kesinlikle yansıtmamaktadır. Bu miktar tamamen iyi niyetten uzak ve hakkaniyete aykırıdır.
- Davaya konu daire, [Bölgenin Adı] semtinin en merkezi yerinde bulunmaktadır. Ulaşım ağlarına yakınlığı, sosyal donatılara sahip olması ve site içinde yer alması gibi birçok avantajı mevcuttur. Tarafımızca [Son 1 yıl/2 yıl gibi bir süre belirtilebilir] içinde dairenin mutfak ve banyo bölümleri tamamen yenilenmiş ve modern bir görünüm kazanmıştır. Bu yenilemelerin maliyeti, mevcut kira bedeliyle karşılanması mümkün olmayan seviyelerdedir.
- Kira sözleşmesi [Sözleşme Başlangıç Tarihi] tarihinde imzalanmış olup, [Toplam yıl] yıldır devam etmektedir. Bu süre zarfında TÜFE ve diğer enflasyon oranları dikkate alındığında, bugüne kadar yapılan artışlar oldukça sınırlı kalmıştır. Davacının bugün talep ettiği kira bedeli, bölgedeki aynı özelliklere sahip emsal dairelerin kira bedellerinin çok altındadır.
- Bölgedeki emlak piyasasında yaşanan sert yükselişler ve emsal dairelerin ortalama kiraları göz önüne alındığında, davacının kira bedeli tespit davasındaki talebi, gerçeklikten uzaktır. Emsal dairelerin kira bedelleri aylık [Belirlenen Emsal Kira Aralığı] TL ile [Daha yüksek aralık] TL arasında değişmektedir. Bu durum, davacı tarafından talep edilen bedelin ne kadar düşük olduğunu açıkça göstermektedir.
- Hakkaniyet ilkesi sadece kiracıyı değil, aynı zamanda mülk sahibini de korumayı amaçlar. Davacının düşük kira bedeli talebi, mülkiyet hakkımın ihlali anlamına gelmektedir.
- Bu nedenle, davacının talebinin reddi ile mahkemenizce, piyasa koşulları ve dairenin mevcut durumu göz önüne alınarak, hakkaniyete uygun yüksek bir kira bedelinin belirlenmesini talep etmekteyiz.
HUKUKİ NEDENLER: Türk Borçlar Kanunu, Hukuk Muhakemeleri Kanunu, ilgili Yargıtay içtihatları ve sair yasal mevzuat.
DELİLLER:
- Kira sözleşmesi
- Tapu kayıtları
- Dairede yapılan yenileme masraflarına ait faturalar
- Daireye ait fotoğraflar (yenilenmiş hali gösteren)
- Bölgedeki emsal kira ilanları ve emlakçı raporları
- Bilirkişi incelemesi (talep ederiz)
- Keşif (talep ederiz)
- Banka dekontları (düzenli kira ödemelerini ve son kira bedelini gösteren)
SONUÇ VE TALEP:
Yukarıda arz ve izah edilen nedenlerle;
- Davacının kira tespit davasındaki hakkaniyete aykırı talebinin reddine,
- Davaya konu taşınmazın konum, yaş, fiziki durum ve emsal kiralar dikkate alınarak hakkaniyete uygun bir kira bedelinin mahkemenizce tespitine,
- Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini vekaleten saygılarımla arz ve talep ederim.
[Tarih]
DAVALI VEKİLİ / DAVALI [Ad Soyad] [İmza]
Hakim, Bilirkişi ve Yargıtay İçtihatlarının Rolü
Sulh hukuk mahkemesindeki hakim, dava dilekçesi ve cevap dilekçelerini (davalının savunmasını içeren belge) inceledikten sonra, doğru bir karar verebilmek için bilirkişi incelemesine karar verir. Bilirkişi, mahkeme tarafından görevlendirilen bağımsız bir uzmandır. Taşınmazın fiziki durumunu, çevresindeki emsal kiraları, bölgedeki sosyal ve ekonomik koşulları, taşınmazın yaşı ve konfor seviyesini göz önünde bulundurarak bir rapor hazırlar. Bu rapor, yargılamanın en önemli aşamasıdır ve hakimin kararını doğrudan etkiler.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 05.10.2021 tarih, 2017/(6)3-974 Esas ve 2021/1058 Karar sayılı kararında da vurgulandığı üzere, kira bedelinin belirlenmesinde “hak ve nesafet” (hakkaniyet ve dürüstlük) ilkesi esas alınır. Mahkeme, sadece TÜFE oranına bakmakla kalmaz, aynı zamanda yerel piyasa koşullarını ve taşınmazın gerçek değerini de dikkate alır.
Davanın Sonuçları ve Kesinleşme Süreci
Davanın sonunda, mahkeme yeni kira bedelini belirler. Bu bedel, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren geriye dönük olarak geçerlidir. Bu durumda, kiracı, dava süresince ödediği kira ile mahkemenin belirlediği yeni kira bedeli arasındaki farkı, faiziyle birlikte mülk sahibine ödemekle yükümlü olur.
Peki, kira tespit davası kesinleşmeden icraya konulabilir mi? Hayır. Mahkemenin verdiği karar, icra takibi için kesinleşmek zorundadır. Yani, karar İstinaf (bölge adliye mahkemesi) ve Temyiz (Yargıtay) süreçlerinden geçerek kesinleşmeden, belirlenen kira bedeli için icra takibi başlatılamaz. Ancak, kesinleşme sonrası, belirlenen bedelin farkı için ilamlı icra takibi başlatılabilir.
Tahliye Davası ile Karşılaştırması
Kira tespit davası ile tahliye davası sıklıkla karıştırılsa da, amaçları ve sonuçları tamamen farklıdır. Tahliye davası, kiracıyı kiralanan taşınmazdan çıkarmayı hedeflerken, kira tespit davası, kira sözleşmesini devam ettirerek sadece kira bedelini yeniden belirlemeyi amaçlar. Bu nedenle, bir kira tespit davası açılması, kiracının evden çıkarılacağı anlamına gelmez. Tahliye ancak; ödenmeyen kira bedelleri, kiralanana zarar verilmesi ya da geçerli bir tahliye taahhütnamesi gibi farklı yasal dayanaklarla mümkün olabilir.
Uygulamadaki Sorunlar
Kira tespit davası, kağıt üzerinde kusursuz bir mekanizma gibi görünse de, uygulamada bazı önemli sorunlarla karşılaşılmaktadır:
- Bilirkişi Raporlarının Güvenilirliği: Hukukçular, özellikle emlak piyasasındaki hızlı değişimler karşısında bilirkişilerin her zaman güncel verilere ulaşamadığını ve raporlarının gerçeği tam olarak yansıtmayabildiğini belirtmektedir. Bu durum, adil kararların verilmesini zorlaştırmakta ve yargılamayı uzatabilmektedir.
- Yargılama Süreçlerinin Uzunluğu: Mahkemelerin yoğunluğu, bilirkişi raporunun hazırlanma süreci ve istinaf/temyiz aşamaları, kira tespit davası ne kadar sürer? sorusunun cevabını belirsiz kılmaktadır. Uzayan süreçler, hem kiracı hem de mülk sahibi için maddi ve manevi yıpranmaya yol açmaktadır.
- Zorunlu Arabuluculuğun Etkinliği: Arabuluculuk süreci, dava yükünü azaltmak amacıyla getirilse de, bazı durumlarda formaliteye dönüştüğü ve tarafların gerçek bir anlaşma niyetiyle masaya oturmadığı gözlemlenmektedir.
Sonuç
Kira ilişkileri, özellikle enflasyonun yüksek seyrettiği dönemlerde, hakkaniyet ve adalet arayışını her zamankinden daha önemli hale getirir. Bu bağlamda, kira tespit davası, ne kiracının fahiş artışlarla ezilmesine, ne de mülk sahibinin kira gelirindeki değer kaybıyla mağdur olmasına izin veren, hukuki bir denge mekanizmasıdır. Yargı kararlarıyla şekillenen bu süreç, TÜFE oranlarının ötesine geçerek, taşınmazın gerçek piyasa değerini ve emsallerini merkeze alır. Ancak davanın karmaşık yapısı, arabuluculuk sürecinden bilirkişi incelemesine kadar titiz bir takip gerektirir.
Uzun yargılama süreleri ve bilirkişi raporlarının güncelliği gibi uygulamadaki bazı sorunlar olsa da, bu dava, sözleşmenin devamlılığını sağlarken, tarafların menfaatlerini koruyan en etkili yoldur. Unutulmamalıdır ki, bu tür hukuki süreçler, hak kayıplarının önüne geçmek için konunun uzmanı bir avukatla yürütülmelidir. Bu sayede, hem ev sahipleri hem de kiracılar, kira ilişkisindeki haklarını güvenle savunabilirler.
